Cómo debería ser la nueva Ley de Urbanismo en Andalucía

24 mayo 2019

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Hablamos con Miguel Ángel Portillo, Gerente de Avantia Asesores Inmobiliarios en Sevilla, que nos responde a unas cuestiones relacionadas con el acuerdo del actual Gobierno para impulsar una nueva Ley de Urbanismo en Andalucía.

Su opinión como experto inmobiliario en la capital andaluza, nos ayudará a entender mejor la importancia de este Reglamento.

Antecedentes

La LOUA (Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía) sustituyó a la anterior Ley Estatal  de Ordenación Urbanística, asumiendo la Comunidad Andaluza las competencias sobre el desarrollo urbanístico.

Desde el 2002, este texto normativo ha sufrido once modificaciones, algunas de importancia, que lo han dejado sin coherencia y sin cumplir con las necesidades actuales. Es por ello, que el anterior gobierno desarrolló un anteproyecto de ley denominado L.U.S.A (Ley de Urbanismo Sostenible de Andalucía) el cual no no llegó a materializarse definitivamente.

Preguntamos a Miguel Ángel Portillo a cerca de la necesidad de reformar la actual normativa.

  • ¿Ves necesaria una nueva Ley de Urbanismo que derogue la LOUA?

Sí, es necesaria. También sería necesario consensuar entre todas las fuerzas políticas, los agentes sociales y profesionales, una ley tan importante, tanto para el desarrollo económico como social, de nuestra comunidad.

Es lógico que se promueva una nueva ley después de 16 años de vida de la LOUA, pero también es cierto que sobre el borrador de la nueva ley existen muchas reticencias entre los profesionales y agentes sociales implicados.

 Cambios introducidos por la ley

La nueva ley pretende:

- Simplificar los plazos de aprobación de los Planes de Ordenación desde los actuales 8 - 10 años, a 3 – 4 años.

- Se establecen también tres clases de suelo: Urbano – Rústico y Urbanizable

- Creación de dos instrumentos de Planeamiento General en sustitución de los actuales PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) que serían, el Plan General de Ordenación Estructural y el Plan Municipal de Ordenación Urbana.

El Consejo Andaluz de Colegios Oficiales de Arquitectos (C.A.C.O.A.) realizó un informe del anteproyecto de la LUSA y puso en duda que muchos de los aspectos de la ley se cumplan. No se sabe si el nuevo consejo de gobierno tendrá en cuenta dicho informe o si se sentará a escuchar a los distintos agentes sociales

  • ¿A qué problemas se enfrentan actualmente quienes desarrollan actividades de promoción inmobiliaria?

La propuesta del gobierno actual, es la de agilizar los trámites a fin de que la nueva ley sea un motor económico para el desarrollo y el empleo, dando mayores competencias y autonomía a los ayuntamientos, eliminando trabas y propiciando la agilización y simplificación de los trámites administrativos que actualmente son un obstáculo para el desarrollo urbanístico. Veremos con el tiempo si todas esas buenas intenciones y deseos se llevan a cabo.

Entre los riesgos que se dan con frecuencia y, que son difíciles de controlar, están: los cambios normativos, la inestabilidad financiera, la inseguridad jurídica etc. Hemos visto como una sentencia de los tribunales ha tumbado multitud de artículos de un PGOU y te encuentras con un suelo comprado para desarrollar la promoción, y de la noche a la mañana la calificación del mismo ha desaparecido, provocando un grave perjuicio para el promotor.

Es inconcebible, por ejemplo, que un promotor tenga que sufrir un proceso que contempla 235 textos legales y que Andalucía tenga 300 planes generales de ordenación urbana empantanados por la ausencia de la nueva ley que lleva tres años pendiente de aprobación.

La actividad de la promoción es una actividad económica de alto riesgo que se enfrenta a multitud de problemas. Históricamente ha habido muchas recesiones y contracciones económicas por diversos motivos que influyen en el sector. Es muy susceptible de verse afectada por cualquier desequilibrio económico imprevisto.

Eternos plazos de licencia de obras

 A todo esto, se le suma la cantidad de impuestos que gravan el negocio de la promoción, que interfieren en su costo final. Esto sin contar con el tiempo que transcurre desde la solicitud de una Licencia de Obras hasta su concesión, que es de 8 a 18 meses en algunos casos, dependiendo de la localidad y otro tanto para obtener una Licencia de Ocupación que puede tardar hasta 4 meses. 

En determinados casos, tarda más la concesión de la Licencia de Obra que la ejecución de la misma.

Tiempo que supone unos altos costos financieros al promotor que al final paga el consumidor ¿Es esto razonable? ¿No tienen las administraciones responsabilidad en el incremento del precio de la vivienda? Todos estos problemas los desconoce el ciudadano y se ejerce una gran demagogia de que la causa del alto precio de la vivienda esté originada por la especulación.

¿Qué trámites se podrían simplificar?

Como se ha comentado anteriormente, es necesaria una simplificación de las normativas existentes, que interfieren en ocasiones entre las mismas.

  • Son necesarios más medios materiales y humanos,
  • La unificación de criterios entre los mismos técnicos.
  • La digitalización de aquellas fases del proceso que agilicen los trámites,
  • La tramitación eficaz de otras licencias que son necesarias durante el proceso de la obra, cómo por ejemplo: la autorización de calicatas, cajones de obra, instalación de andamios, cortes de calle, y un largo etc… cuyos trámites administrativos se vuelven un calvario y provocan retrasos y el consiguiente aumento del coste final que termina pagando el mismo de siempre: el comprador.

¿Cómo se puede tardar en conceder una Licencia de Ocupación 4 meses? Y eso en el mejor de los casos si todo va bien, que no es lo normal.

  • Se persigue aumentar la inversión y el empleo bajo criterios de sostenibilidad ambiental, económica y social. ¿Qué medidas pueden incentivarlo?

Está claro que el urbanismo es un motor económico muy importante para la sociedad. La gran cantidad de recursos humanos y materiales necesarios en el desarrollo de un proyecto urbanístico son enormes y muy complejos. Sólo tenemos que pensar en la cantidad de oficios que intervienen en una construcción y los recursos necesarios que implican a la industria productiva.

El suelo es la materia prima del urbanismo, pero se debe apostar por una ciudad diversificada y compacta, donde el suelo es un recurso valioso y finito, y la clasificación del mismo debe atender a necesidades reales y no a intereses especulativos y políticos.

Elementos que intervienen en el coste de una vivienda de obra nueva

Valor del suelo

El valor del suelo es el principal actor económico en el costo de una vivienda. Para que ésta sea asequible, debe estar controlado. No puede ser que el costo del suelo represente hasta un 50/60 % del costo de una vivienda. 

En este caso, ¿cómo se puede mantener el equilibrio entre estas variables?  Debe establecerse un criterio de rehabilitación, regeneración y recuperación de suelos en desuso compaginándolo con nuevas bolsas de suelo que formen unidades compactas.

Coste de construcción

Otro factor que incide en el precio de una vivienda, es el costo de construcción. El costo sube cuando hay falta de mano de obra especializada. Es un sector que genera mucho empleo, sin embargo, no se incentiva la formación de obreros especializados.

Cargas fiscales

Todo esto unido a la carga fiscal que soporta la vivienda, con una multitud de impuestos locales, regionales y estatales, hacen que el costo de una vivienda se incremente hasta convertirla en inaccesible para gran parte de la población. La vivienda se ha convertido en la gran fuente de ingresos para las distintas administraciones para captar recursos económicos.

Las ciudades no son un producto de la economía, es una obra material y social que actúa como una variable independiente en el conjunto de las que configuran y afectan a la estructura productiva urbana.

Hay que preguntarse ¿por qué algunas ciudades prosperan y por qué otras se estancan y decaen? La respuesta es: La Innovación, La Tecnología, añadir “trabajo nuevo” al “trabajo antiguo”.

Un ejemplo muy llamativo que tenemos presente, es el desarrollo de la Eficiencia Energética: en las viviendas, en el transporte, en el consumo humano... La eficiencia energética ha creado nuevas necesidades y, por consiguiente, nuevos sistemas productivos.

Fomentar la economía circular, la rehabilitación, el reciclaje y, sobre todo, proteger y aumentar los espacios urbanos donde la naturaleza pueda crecer. Más del 50% de la población del planeta vive en las ciudades, las cuales son a su vez un ecosistema para muchas especies. El ser humano necesita tener a su lado a la naturaleza, convivir con plantas y animales hace a las ciudades más habitables.

Las ciudades son sistemas altamente ineficientes que contribuyen en un alto grado a la contaminación del planeta y utilizan la mayor parte de la energía consumida por la humanidad. Es por lo que constituyen el espacio donde se generan los mayores problemas ambientales y, por consiguiente, es donde existe la mayor capacidad para afrontar este problema.

  • No se hace mención a mejorar la transparencia en los procesos y evitar fraudes y actos de corrupción. ¿Debería haber medidas en ese sentido?

El asunto del fraude y la corrupción urbanística, no es distinto al de otros sectores económicos relacionados con la política.  Sin un buen estudio de las causas reales, resulta inviable analizar sus efectos y, mucho menos, proponer medidas para evitar la corrupción.

Los municipios pequeños con una estructura administrativa y de control débil, han sido el principal foco de los casos de corrupción. Pero no son los únicos culpables, ya que las administraciones regionales han mirado para otro lado al ser del mismo color político.

Hemos visto como estos casos han sucedido, principalmente, en la costa y en los municipios cercanos a los grandes núcleos de población, lugares donde la presión del desarrollismo ha provocado los principales casos de fraude.

Disparidad normativa

Todas las Administraciones públicas tienen competencias normativas en materia de urbanismo. Cualquier municipio, puede aprobar y desarrollar crecimientos urbanísticos desaforados y manifiestamente incompatibles con las necesidades reales de la sociedad.

Las medidas para evitar esta situación, hay que implementarlas necesariamente.

Evidentemente, muchas son las medidas que se podrían aplicar para evitar el fraude:

  • La tutela que deben ejercer CCAA y el Estado sobre los municipios, de forma que se refuercen los controles sobre la actuación municipal.
  • La modificación del modelo territorial y urbanístico.
  • El establecimiento del principio de que la protección de un suelo, debe suponer la imposibilidad de su reclasificación como suelo urbanizable.
  • La ejecución efectiva de demoliciones de construcciones ilegales, así como imposición de sanciones realmente disuasorias etc.
Vemos como el desarrollo urbano tiene que ir unido a interés social y las normas que lo amparan deben ser claras y eficientes.

La corrupción, que es generada por el enriquecimiento ilícito de algunas personas, es la que mayor alarma social produce. Sin embargo, parece que aquella que afecta a la financiación de los partidos políticos y, sobre todo, la que se vincula con la financiación de los Ayuntamientos genera menos inquietud.

La primera, por la dificultad de evidenciarla y, la segunda, por la posibilidad de obtener un beneficio comunitario. No siempre la financiación de partidos o de Ayuntamientos, aunque sea a través del urbanismo, tiene necesariamente que ir ligada a actos de corrupción o delictivos.

Definitivamente, vemos como el urbanismo afecta en multitud de cuestiones a nuestra sociedad. El desconocimiento de las leyes y el laberinto de normas que rigen las mismas, hace que cualquier actuación urbanística del tipo que sea, resulte tan compleja y dificultosa.

Por ello, es imprescindible contar con un conjunto de profesionales especializados con conocimientos tanto a nivel técnico como jurídico, ya sea a nivel profesional-empresarial como a nivel privado.

 

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Por Alianza Sevilla - 24 mayo 2019

Etiquetas: urbanismo, ley andalucia

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